O que devo observar no contrato de compra do meu imóvel?

9 de maio de 2017

Muita gente ainda tem a ideia que, guardadas as devidas proporções, comprar um imóvel é igual a comprar um carro: escolhe, gosta, faz o pagamento e recebe a chave. Só que em vez de começar aí uma história de “felizes para sempre”, muitas vezes o que tem início é uma série de dores de cabeça que terminam com um grande arrependimento e, não raro, um belo prejuízo. Para evitar aborrecimentos futuros, há uma série de itens que devem ser observados no contrato de compra do imóvel – vários detalhes que devem constar e que podem ser a garantia de reembolso de pelo menos parte do valor em caso de problemas mais adiante.

Contrato deve ser exclusivo de cada transação

O documento deve ser bem elaborado, com cláusulas bem claras e definidas, que não deem margem a segundas interpretações e com as particularidades próprias de cada transação. Então, a primeira dica é: fuja dos contratos padrão. Eles têm cláusulas gerais que não contemplam as especificações de cada parte – e o que vale para uma transação pode não valer para outra. Entre a economia em contratar um advogado ou outro profissional para elaborar o contrato e o risco de deixar itens de fora ficando sem respaldo jurídico, é melhor gastar um pouco mais agora do que arriscar ter problemas mais tarde.

Coloque os dados pessoas de ambas as partes

A qualificação das partes devem ficar muito bem especificadas no contrato, com os dados pessoais de ambas as partes, vendedor e comprador. Nele devem constar dados como nome completo, RG, CPF, endereço completo da residência, estado civil, nacionalidade e profissão.

Dados e descrição do imóvel

Para não haver confusão, a recomendação é copiar o que aparece na matrícula do imóvel no Cartório de Registro exatamente da mesma forma, inclusive a respeito dos imóveis no entorno do que está sendo comprado. A orientação do Procon é que não deixem de constar nome e localização, número e data de registro, descrição, confrontações, a área e demais características do imóvel.

Valor de compra e forma e datas de pagamento

As condições exatas de pagamento, assim como o valor exato do imóvel, precisam estar bem definidas no contrato, assim como a forma que o pagamento será feito, se em dinheiro, cheque, transferência bancária, etc. Não pode deixar de constar No contrato o preço, a forma de pagamento, se à vista ou financiado, o prazo de financiamento e a data de quitação das parcelas, o valor do sinal, o local do pagamento e as taxas de juros que serão aplicadas ao saldo devedor.

Documentação do vendedor e do imóvel

A orientação dos especialistas é que conste também uma cláusula a respeito da documentação do vendedor atestando sua idoneidade, além das que atestem que o imóvel não tem impedimentos legais, ou seja, está livre da possibilidade de futuras ações judiciais de disputas como herança ou penhora. Peça também declaração das restrições urbanísticas da legislação local e a forma como o acerto será realizado caso sejam encontradas diferenças de metragem; Certidão de Inteiro Teor da matrícula; certidões negativas municipais do IPTU e CND; Certidão Negativa do condomínio, se for o caso; e, por parte do vendedor, as certidões negativas das receitas Federal e Estadual, e as certidões negativas da Justiça Comum, Justiça Federal e Justiça do Trabalho.

Dívidas anteriores à assinatura do contrato e desocupação

Faça constar também uma cláusula segundo a qual qualquer dívida anterior da entrega das chaves é de responsabilidade do vendedor. Da mesma forma, caso o imóvel esteja ocupado, deve haver uma data fixada em contrato determinando a saída do antigo proprietário ou inquilino.

Obrigações e penalidades legais

Por fim, é importante que haja um item especial em relação às obrigações de cada parte e as penalidades legais que estará sujeita a parte que as descumprir, assim como os valores que deverão ser pagos a título de ressarcimento, multa ou indenização.

O documento deve ter todas as vias assinadas por ambas as partes e testemunhas. Uma das vias fica com o comprador para que dê entrada no Cartório de Registro de Imóveis da sua região logo após a escritura ser lavrada no Tabelionato. Lembre-se também de guardar todos os recibos de pagamento até a quitação total do imóvel em questão, já que serão necessários na hora de fazer a escritura definitiva. Peça ainda na Prefeitura um documento que ateste a modificação do Imposto Territorial para seu nome e endereço.

Na dúvida, peça uma assessoria especializada em uma corretora idônea. Dessa forma, você estará se resguardando contra qualquer eventualidade futura.

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