Quais tributações devem ser pagas na compra ou venda de um imóvel?

8 de maio de 2017

Quais tributações devem ser pagas na compra ou venda de um imóvel? Será que é possível se livrar do Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital com um imóvel?

Essas são perguntas que geram muitas dúvidas e que normalmente são feitaa por contribuintes que decidem comprar ou vender um bem.

Em muitos casos, é possível sim deixar de pagar tributos. Situações específicas, como uma reforma na estrutura do imóvel ou a compra de um outro em até 180 dias, permitem pagar menos ou até ficar totalmente livre do tributo sobre o lucro obtido nessas transações imobiliárias. Por isso, é importante ficar bastante atento, pois se sua negociação se enquadrar nas hipóteses legais de isenção do Imposto de Renda, acaba deixando o negócio menos oneroso.

A seguir, conheça as hipóteses que lhe permitem ficar livre ou reduzir o imposto de imóveis:

Valor do imóvel avaliado em até R$ 35 mil

A primeira hipótese de isenção de imposto está relacionada ao valor de imóvel. De acordo com o artigo 22 inciso II da lei 9.250, de 1995, alterado pela lei 11.196, de 2005, ficam isentas da incidência do Imposto de Renda as vendas de imóveis com um valor de até R$ 35 mil.

Venda de um único bem de até R$ 440 mil

O contribuinte que vender seu único imóvel de qualquer tipo por um valor de até R$ 440 mil, localizado em zona urbana ou rural e de posse individual em condomínio ou comunhão, fica isento do pagamento do IR, segundo o artigo 23 da lei 9.250 de 1995. Contudo, essa lei se aplica apenas para aqueles que não tenham realizado outra venda de um imóvel, tributada ou não, nos últimos cinco anos. Lembrando que esse limite não considera a posse em comunhão com o cônjuge, nem a parte de cada condômino ou coproprietário, ao menos que esteja especificado no contrato.

Compra de outro imóvel em 180 dias

Desde 2005, o artigo 39 da lei 11.196 determina que o ganho de capital na venda de imóveis residenciais fica isento caso outro seja comprado no prazo de 180 dias a partir da celebração do contrato. Ou seja, aqueles contribuintes que desejam vender seu imóvel para a aquisição de um novo, poderão se beneficiar da isenção sobre o ganho de capital da venda de seu primeiro imóvel. Esta opção deve ser esclarecida no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital, e só pode ser utilizada a cada cinco anos.

Devemos ressaltar que, para a utilização desta hipótese, o valor integral do ganho de capital deve ser aplicado na compra de outro imóvel residencial. Caso o contribuinte compre um imóvel residencial e outro não, apenas o ganho aproveitado na aquisição do novo imóvel residencial será isento da tributação. E se ele não utilizar o valor total da venda para a aquisição deste, haverá uma tributação do ganho de capital não utilizado.

Desapropriação do bem

Já a quarta hipótese ocorre quando há desapropriação do imóvel pelo Poder Público, seja a União Federal, os Estados ou Municípios, para fins de reforma agrária. Neste caso, a indenização recebida sobre um imóvel localizado fora da área urbana é considerada receita de atividade rural. E, por ser uma indenização abatida como despesa do Governo, não pode ser tributada como ganho de capital na declaração do Imposto de Renda, conforme cita o artigo 182 § 3º e 183 caput da Constituição Federal.

Aquisição do bem antes de 1969

Neste caso, o lucro obtido na venda do imóvel comprado antes desta data dispensa o pagamento do Imposto de Renda por ganho de capital, cuja alíquota é de 15%. Mas caso ele seja adquirido entre 1969 e 1988, a tabela regressiva de alíquota é aplicada, conforme determina o artigo 139 do Decreto 3.000 de 1999. Para o ano mais antigo, a redução é de 100%. E a cada ano que passa, há uma redução de 5%, até chegar no imóvel de 1988.

Reforma na estrutura do imóvel

Qualquer melhoria feita na estrutura do imóvel, seja proveniente de uma reforma, ampliação ou construção, permite reduzir a carga tributária na transação imobiliária e aumentar o valor do imóvel na declaração. E se a valorização for notória, poderá haver até a isenção do imposto. Mas para que haja essa redução, devem ser apresentadas as respectivas Notas Fiscais das benfeitorias feitas no imóvel.

Sua negociação se enquadra em alguma dessas hipóteses legais de isenção do Imposto de Renda? Caso ainda tenha alguma dúvida, teremos prazer em ajudá-lo.

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