O ganho de capital na venda de imóvel por pessoa física consiste na diferença positiva entre o valor da alienação do imóvel e sua custódia de aquisição. Esse valor é a base de cálculo para a aplicação da alíquota do imposto de renda na alienação do imóvel, que é de 15% para ganhos até R$ 5 milhões. No caso de bens imóveis vendidos por pessoas físicas, deve ser aplicado como Leis Federais n. 7.713/1988 e n. 11.196/2005, que concedeu o cômputo do ganho de capital para a apuração do imposto. Existem dois fatores de redução, que podem ser cumulativos: um percentual de redução fixo para imóveis adquiridos até 1988 e um fator de redução a ser calculado de acordo com o número de meses entre a aquisição e venda do imóvel.

As Leis Federais nº 7.713/1988 e nº 11.196/2005 estabelecem regras específicas para o cálculo do ganho de capital na venda de imóveis por pessoa física.

Muitas pessoas têm dúvidas sobre como calcular o ganho de capital e o imposto devido a essa situação, especialmente quando o imóvel foi adquirido há muito tempo. Neste texto, vamos explicar tudo de forma clara e simples.

O que é ganho de capital?

O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor da venda de um imóvel e sua custódia de aquisição. Ou seja, se você comprou um imóvel por R$ 100 mil e vendeu por R$ 150 mil, o ganho de capital é de R$ 50 mil. É sobre esse valor que será calculado o imposto de renda devido.

Como calcular o imposto de renda na venda de imóvel?

A alíquota do imposto de renda na venda de imóvel é de 15% para ganhos de até R$ 5 milhões. Ou seja, se o seu ganho de capital for de R$ 50 mil, o imposto devido será de R$ 7.500 (R$ 50.000 x 15%).

No entanto, existem algumas reduções permitidas por lei que podem ser aplicadas no cálculo do ganho de capital, reduzindo o valor do imposto devido. Veja abaixo quais são essas reduções e como calculá-las.

Os fatores de redução são divididos em três categorias. A primeira categoria, aplicável somente aos imóveis adquiridos antes de 1988, prevê um desconto de 5% por ano decorrido entre a data de aquisição do imóvel e a data de venda, limitada a 100%. A segunda categoria, aplicável a imóveis adquiridos entre 1988 e 2005, estabelece um valor fixo de redução a partir de janeiro de 1996. A terceira categoria, aplicável a imóveis adquiridos após 2005, prevê a utilização de um fator redutor com base no tempo decorrido entre a dados de aquisição do imóvel e dados de venda.

É importante ressaltar que os fatores de redução se acumulam e devem ser aplicados em sequência. Ou seja, no momento da venda de um imóvel adquirido antes de 1988, devem ser aplicados os fatores de redução das três categorias acima. Se o imóvel foi adquirido entre 1989 e 2005, deve ser aplicado os fatores de redução das categorias 2 e 3.

Redução do ganho de capital

Para os imóveis adquiridos até 1988, como falado acima, há um percentual de redução fixo para o cálculo do ganho de capital, de acordo com o ano de aquisição do imóvel conforme uma tabela especifica da Receita Federal.

Para imóveis adquiridos antes de 31/11/2005, ainda há um fator de redução a ser calculado de acordo com o número de meses entre a aquisição e a venda do imóvel, aplicável na seguinte fórmula: “FR = 1/1,0060 M1” , onde “M1” corresponde ao número de meses entre o mês da aquisição do imóvel e de sua venda. Observe que esse fator redutor só pode ser calculado a partir de janeiro de 1996, mesmo que o imóvel tenha sido adquirido antes dessa data (artigo 40, §1º, I, e §2º, da Lei Federal n. 11.196/2005).

Para os imóveis adquiridos após 01/12/2005, há outro fator de redução, considerando a fórmula “FR = 1/1,0035 m2”, onde “m2” corresponde ao número de meses entre o mês da aquisição do imóvel e o de sua alienação (artigo 40, §1º, II, da Lei Federal n. 11.196/2005).

Esses três fatores de redução se acumulam. Ou seja, se o imóvel foi adquirido antes de 1988, deve ser aplicado os fatores redutores mencionados nos itens “1”, “2 “.

Isenção do ganho de capital

Se seu imóvel foi vendido abaixo de R$ 440 mil (válido uma vez a cada 5 anos).

Até 180 dias após a venda, se o lucro for utilizado na compra de outro imóvel.

Seu imóvel foi comprado antes do ano de 1969, não incide IR.

Essa são as opções que você tem para aplicar na hora de calcular o valor devido de imposto na hora da venda do seu imóvel, para situações mais complexas, na hipótese do sistema disponibilizado pela Receita Federal não ser suficiente para o cálculo, ou haver dúvida acerca da apuração do imposto, é recomendável a formulação de uma consulta a um profissional especializado.

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