Como declarar imóvel no Imposto de Renda (IRPF 2026)

Todo imóvel entra na declaração do Imposto de Renda, independentemente do valor de aquisição, e entra pelo que você pagou por ele, e não pelo valor de mercado. Esse é o ponto de partida da Receita Federal. Este guia segue o "Perguntas e Respostas IRPF 2026" (ano-calendário 2025) e mostra o caminho para imóvel já declarado, comprado no ano, na planta, pago com FGTS ou recebido em doação, com ou sem usufruto.

Quem precisa declarar, e o que o imóvel tem a ver

Para o exercício 2026, a Receita exige a declaração de quem tinha bens e direitos acima de R$ 800.000 em 31 de dezembro de 2025. Imóveis entram nessa conta, e entram também em outras duas situações que obrigam a declarar, qualquer que seja o valor:

• ter vendido imóvel ou outro bem com ganho de capital sujeito ao imposto;

• ter optado pela isenção na venda de imóvel residencial seguida da compra de outro em até 180 dias.

Os limites mudam de um ano para outro. Confira os do exercício em que você está declarando.

Onde o imóvel entra: a ficha Bens e Direitos

No Meu Imposto de Renda (MIR), o imóvel é lançado na ficha Bens e Direitos. Se ele já estava na declaração do ano anterior, a Receita o traz pré-preenchido: você confere, altera o que mudou, marca como "Revisado" e salva. Se foi comprado no ano, clique em "Adicionar", escolha o tipo de patrimônio e selecione "Bem adquirido no ano-calendário".

A Receita separa os imóveis em tipos, e a área que você informa depende do tipo:

No campo de descrição, informe se o bem é seu ou de dependente, a forma de aquisição, os condôminos e o usufruto, se houver.

Qual valor informar

Bens adquiridos depois de 31 de dezembro de 1995 são declarados pelo valor de aquisição, sem correção monetária. Se você comprou por R$ 500.000 e o imóvel hoje vale R$ 900.000, a declaração continua em R$ 500.000. É esse custo que, na venda, serve de base para apurar o ganho de capital. A Receita mantém um serviço para atualizar o valor de bens móveis e imóveis, com regras próprias: antes de usá-lo, confira a regra vigente.

Prestação e juros de financiamento não são dedutíveis no Imposto de Renda, porque a lei não prevê essa dedução.

Imóvel na planta e contrato com construtora

Para a Receita, o contrato particular firmado com a construtora, ou com o agente financeiro, já é instrumento válido para configurar a aquisição, mesmo que você ainda não tenha desembolsado nada e a escritura saia só em outro ano. Nesse caso (pergunta 485 do Perguntas e Respostas):

• informe os dados da aquisição no campo "Discriminação" do grupo e código do bem;

• informe, no campo "Situação em 31/12" do ano-calendário do contrato, o valor pago até 31 de dezembro.

Ou seja: quem comprou na planta e pagou entrada e algumas parcelas até o fim do ano declara o que efetivamente pagou até 31 de dezembro, e não o preço total do contrato.

Imóvel comprado com FGTS

Declare o bem em Bens e Direitos e, na "Discriminação", informe os valores que vieram do FGTS. Some o FGTS aos demais valores pagos na aquisição e informe o resultado na "Situação em 31/12". Na ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis", lance o valor do FGTS recebido no tipo de rendimento 04 (pergunta 484).

Imóvel recebido em doação

Quem recebe o imóvel declara na ficha Bens e Direitos (pergunta 464):

• na "Discriminação", a doação recebida, com o nome e o CPF do doador;

• na "Situação em 31/12", o valor do bem conforme o instrumento de doação (sujeito à apuração de ganho de capital) ou conforme a ficha de Bens e Direitos do doador;

• na ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis", o mesmo valor, no tipo 14, "Transferências patrimoniais — doações e heranças".

Quem doa informa, na "Discriminação" do bem doado, o nome e o CPF de quem recebeu, deixa em branco a "Situação em 31/12" e lança o valor na ficha "Doações Efetuadas", no código 81, "Doações em bens e direitos".

Doação com usufruto

Quando o imóvel é doado com cláusula de usufruto, o donatário (quem recebe a propriedade) informa na "Discriminação" a situação ocorrida, com o nome e o CPF do usufrutuário. Na "Situação em 31/12" e na ficha de Rendimentos Isentos (tipo 14), o valor é o correspondente à nua-propriedade (pergunta 486).

O doador segue um de dois caminhos:

• O imóvel já era dele no ano anterior: ele é baixado da ficha de Bens e Direitos, com o nome e o CPF do beneficiário da doação na "Discriminação". Se o usufruto foi instituído para terceiros, entram também o nome e o CPF do usufrutuário.

• O imóvel foi comprado por ele no próprio ano da doação: ele é incluído na ficha, com os dados da aquisição e o nome e o CPF do beneficiário (e do usufrutuário, se for outra pessoa).

Se o doador ficou com o usufruto, ele o informa em um novo item de Bens e Direitos, no campo "Discriminação", sem indicar valor. A exceção é quando o documento de transmissão atribuiu um valor ao usufruto: aí vale o valor efetivamente pago como parte da aquisição, ou o calculado pela proporção do usufruto sobre o valor declarado do imóvel doado. O usufrutuário, por sua vez, informa a situação na própria ficha, com o nome e o CPF do nu-proprietário.

Demolição e construção no mesmo terreno

Informe a demolição no campo "Discriminação", com o valor do bem demolido, e some os gastos da nova construção ao custo de aquisição que já constava na declaração (pergunta 481).

Se você errou

Erro na ficha de Bens e Direitos deve ser corrigido por declaração retificadora do ano-calendário a que o erro se refere, e não deixado para a declaração seguinte (pergunta 054).

E se for vender

O valor declarado hoje é o custo de aquisição que vai servir para apurar o ganho de capital na venda. Por isso, guarde os comprovantes de compra e de benfeitorias. Sobre o imposto na venda, veja como calcular o Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

Fontes

• Receita Federal — Perguntas e Respostas IRPF 2026 (versão 1.0 de 23/04/2026): perguntas 054, 464, 481, 484, 485 e 486.

• Receita Federal — Meu Imposto de Renda: Bens Imóveis e Móveis.

• Receita Federal — Quem deve declarar (exercício 2026).

• Receita Federal — Perguntas frequentes do Imposto de Renda.

Regras do exercício 2026 (ano-calendário 2025). Informação geral, que não substitui a orientação de um contador para o seu caso.

Alexandre Rorato — economista e consultor de investimentos imobiliários · CRECI 52923 · CNAI 4241

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