Estrangeiro comprando imóvel no Brasil: o passo a passo
04 de dezembro de 2025 · 4 min de leitura
O primeiro documento de quem mora fora e quer comprar imóvel no Brasil é o CPF, e o estrangeiro que está no exterior pede o CPF em um consulado brasileiro, presencialmente, e não pela internet. Daí em diante o caminho tem mais quatro passos: documentos do exterior em ordem, o dinheiro, a escritura e o registro. Este guia mostra cada um e diz onde confirmar o que muda de um caso para outro.
1. CPF: pedido no consulado
Segundo as páginas do Ministério das Relações Exteriores, os estrangeiros que estão no exterior apresentam o pedido de CPF às repartições consulares brasileiras, por atendimento presencial, em geral com agendamento pelo sistema e-consular. O pedido parte da Ficha Cadastral de Pessoa Física (FCPF), preenchida no site da Receita Federal, e a inscrição é gratuita.
Os documentos pedidos variam de consulado para consulado. O núcleo mais comum é o passaporte válido e a certidão de nascimento. Certidão emitida no exterior pode exigir apostila e tradução. Confirme a lista no consulado que atende o seu endereço antes de agendar.
2. Documentos do exterior: apostila e tradução
O Brasil faz parte da Convenção da Apostila da Haia. Um documento estrangeiro apostilado no exterior produz efeitos no Brasil sem passar pelo Itamaraty. Mesmo assim, o CNJ informa que ele só fica apto a produzir efeitos com a tradução juramentada, feita por tradutor público juramentado no Brasil.
Apostila: feita no país que emitiu o documento.
Tradução juramentada: feita no Brasil, por tradutor público juramentado.
Procuração: se você não puder vir ao Brasil e quiser que alguém assine por você, a procuração é feita no exterior, apostilada e traduzida. Quem define o que aceita na escritura é o tabelião.
3. O dinheiro: câmbio e conta
A remessa do exterior passa por banco autorizado a operar câmbio. Confirme com o banco como a operação será registrada e o que ele exige para provar a origem dos recursos.
Há uma confusão comum: a Conta de Não-Residente (CNR). A Resolução Conjunta nº 13, do Banco Central e da CVM, publicada em 3 de dezembro de 2024 e em vigor desde 1º de janeiro de 2025, trata do investimento de não residentes nos mercados financeiro e de valores mobiliários. Ela simplificou as aplicações pela CNR, acabou com o RDE-Portfólio e com a exigência de operações simultâneas de câmbio. Isso vale para aplicações financeiras, e não define as regras da compra de um imóvel. Para a compra, valem as orientações do banco que fará o câmbio e do tabelião.
Para dúvidas sobre investimento estrangeiro direto, o manual do Banco Central indica o e-mail rde-ied@bcb.gov.br.
4. O imóvel: urbano e rural são diferentes
A Lei 5.709/1971 regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro e por pessoa jurídica brasileira controlada por estrangeiros com sede ou residência no exterior. Quem vai comprar apartamento ou lote em cidade como Balneário Camboriú, Itapema ou Porto Belo está comprando imóvel urbano, fora do alcance dessa lei. Se o imóvel for rural, procure orientação jurídica antes de assinar qualquer contrato.
5. Escritura, ITBI e registro
As etapas legais da compra de imóvel urbano são as mesmas: matrícula atualizada, certidões, escritura pública quando o valor exigir, ITBI pago e registro do título no Registro de Imóveis, que é o que transfere a propriedade. O passo a passo, com a lei de cada etapa, está em checklist jurídico para comprar imóvel.
Se a compra for de imóvel na planta, as regras de pagamento, de atraso e de desistência estão em como funciona o pagamento de imóvel na planta.
O que este guia não cobre
Tributação para não residente (imposto sobre aluguel e sobre a venda do imóvel): tem regras próprias, que mudam com o país de origem. Consulte um contador com experiência em não residentes.
Financiamento bancário para estrangeiro: cada banco define as condições.
Sucessão e herança de imóvel de estrangeiro.
Antes de começar, confira
CPF pedido no consulado, com a lista de documentos do consulado do seu endereço.
Documentos do exterior apostilados e traduzidos no Brasil por tradutor público juramentado.
Procuração aceita pelo tabelião, se alguém for assinar por você.
Câmbio combinado com o banco, com a origem dos recursos documentada.
Imóvel urbano, e não rural.
Escritura, ITBI e registro no Registro de Imóveis.
Fontes
CVM — BC e CVM simplificam as aplicações de estrangeiros (Resolução Conjunta nº 13/2024).
Lei 5.709/1971, art. 1º.
Banco Central do Brasil — Manual do Declarante SCE-IED (outubro de 2024).
Informação geral, que não substitui a orientação de um advogado ou do tabelião para a sua compra.
Alexandre Rorato — economista e consultor de investimentos imobiliários · CRECI 52923 · CNAI 4241
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