Como funciona o pagamento de imóvel na planta (CUB e INCC)

17 de setembro de 2025 · 6 min de leitura

Quem compra na planta paga em etapas durante a obra, e o saldo devedor é corrigido por um índice de custo da construção. Nos lançamentos do litoral de Santa Catarina, esse índice costuma ser o CUB do estado, que acumulou 5,75% em 12 meses no valor em vigor em outubro de 2026. Abaixo, as etapas, a diferença entre o CUB e o INCC, o que a Lei 13.786/2018 obriga o contrato a mostrar e o que acontece se a obra atrasar ou se você desistir.

As etapas do pagamento

Etapa	O que é
Entrada	Valor pago na assinatura, à vista ou parcelado, conforme o contrato
Parcelas mensais	Pagas durante a obra, corrigidas pelo índice do contrato
Reforços	Parcelas maiores em datas combinadas, como anuais ou semestrais
Chaves	Quitação do saldo após o habite-se, à vista ou com financiamento bancário

Os percentuais e as datas mudam de empreendimento para empreendimento. Não existe um padrão único, e por isso a comparação entre propostas deve partir do quadro-resumo de cada contrato.

CUB e INCC: dois índices de custo da construção

O CUB (Custo Unitário Básico) é calculado todo mês pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de cada estado, a partir de um projeto-padrão e de uma lista de insumos definidos pela norma ABNT NBR 12721. Ele sai em reais por metro quadrado. Em Santa Catarina, o Sinduscon divulga o valor por padrão de obra.

O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é calculado pela FGV e mede a variação dos custos de construção residencial: materiais, equipamentos, serviços e mão de obra. O índice nacional é uma média de sete capitais. A FGV divulga mais de uma versão (INCC-M, INCC-10 e INCC-DI).

Os dois acompanham o custo de construir, mas por metodologias diferentes, e quem define o índice do seu saldo é o contrato. Nos lançamentos que eu acompanho no litoral catarinense, o contrato corrige pelo CUB/SC.

Vigor	R$/m²	No mês	12 m
Out/26	3.171,96	+0,41%	+5,75%
Set/26	3.158,88	+0,24%	+5,54%
Ago/26	3.151,24	+0,95%	+5,82%
Jul/26	3.121,62	+0,82%	+5,26%

CUB/SC, padrão residencial médio, pelo mês em que o valor passa a valer. O CUB de um mês de referência é aplicado no mês seguinte: o de outubro de 2026, por exemplo, é o de setembro. Para comparação, o INCC-M de setembro de 2026 subiu 0,25% no mês e 6,61% em 12 meses.

A diferença importa na sua conta. A cada R$ 100 mil de saldo devedor, 5,75% de CUB representam R$ 5.750 em 12 meses, e 6,61% de INCC representariam R$ 6.610, uma diferença de R$ 860. É um exemplo de conta, e não de oferta: o impacto real depende do seu saldo, do quanto você já pagou e do índice que consta no seu contrato.

O que o contrato precisa mostrar

Desde a Lei 13.786/2018, o contrato de compra de unidade em incorporação começa por um quadro-resumo (art. 35-A). Entre os itens obrigatórios:

preço total, valor da entrada e forma de pagamento, com valores e vencimentos das parcelas;
os índices de correção monetária e o período de aplicação de cada um;
as taxas de juros, se mensais ou anuais, nominais ou efetivas, e o sistema de amortização;
o prazo para quitar o saldo depois do habite-se;
o prazo final para obter o habite-se e o efeito de atrasar além dele;
as consequências de desfazer o contrato, com as penalidades em destaque.

Se algum item faltar, o incorporador tem 30 dias para corrigir o contrato. Passado esse prazo, a omissão dá ao comprador justa causa para rescindir (art. 35-A, §1º).

Se a obra atrasar

O contrato pode prever uma tolerância de até 180 dias corridos além da data prevista para a conclusão, desde que isso esteja escrito de forma clara e destacada (art. 43-A). Dentro dela, não há multa para o incorporador nem direito de rescindir.

Passado esse prazo, e se você não deu causa ao atraso, há dois caminhos:

Rescindir: você recebe de volta tudo o que pagou, mais a multa prevista, em até 60 dias.
Continuar: você recebe, na entrega, indenização de 1% do valor efetivamente pago, por mês de atraso, corrigida pelo índice do contrato.

As duas multas não se acumulam. Há ainda uma decisão do STJ (Tema 996) sobre o índice no atraso, restrita ao Minha Casa Minha Vida: vencido o prazo de entrega com a tolerância, o índice setorial (o INCC, no caso) deixa de corrigir o saldo e entra o IPCA, preservando o índice mais favorável ao comprador. Fora do programa, a regra depende do contrato e de cada caso.

Se você desistir

No distrato, o comprador recebe de volta o que pagou ao incorporador, atualizado pelo índice do contrato, descontados a comissão de corretagem e a pena convencional, que não pode passar de 25% do valor pago (art. 67-A). Quando a obra está sob regime de patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50%, e a restituição sai em até 30 dias depois do habite-se.

Se você teve a unidade disponibilizada, responde também por impostos, cotas de condomínio e pela fruição do imóvel no período. E nas compras fechadas em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, o quadro-resumo deve informar o direito de arrependimento do art. 49 do Código de Defesa do Consumidor.

O que conferir antes de assinar

O quadro-resumo completo, com todos os itens do art. 35-A.
O índice de correção e o juro depois das chaves, porque é o que define o custo do saldo final.
A data do habite-se e a tolerância, para saber o que acontece se a obra atrasar.
Se a incorporação tem patrimônio de afetação, que muda a regra do distrato.
Quanto da parcela é entrada, reforço e chaves, para o fluxo de caixa caber no seu orçamento durante toda a obra.

Como eu projeto o fluxo de pagamento no meu app

Cada imóvel que eu indico passa pelo meu app de análise. Você informa a condição de pagamento do empreendimento: entrada, parcelas mensais e quantas são, reforços anuais, valor das chaves, data de início e data de entrega. O app monta o fluxo de pagamento mês a mês.

Sobre esse fluxo, o relatório traz um cenário de projeção com os índices que mais pesam na decisão: CUB, Selic, CDB, fundos e poupança, além da valorização esperada do imóvel. Com ele, o app calcula:

o total desembolsado e o percentual pago até a entrega;
o valor projetado do imóvel na entrega, e o preço por m² atual e projetado;
TIR, VPL, ROI e payback;
a projeção de locação: aluguel, taxa de administração, renda líquida e rendimento ao mês e ao ano;
o comparativo do imóvel com as aplicações financeiras.

Os números mudam a cada imóvel e a cada condição de pagamento. A valorização é uma projeção, feita a partir das premissas do cenário, e não uma garantia de resultado. Veja o app em uso.

Fontes

Dados do CUB em vigor em outubro de 2026 e do INCC-M de setembro de 2026. Informação geral, não é orientação jurídica para um contrato específico.

Alexandre Rorato — economista e consultor de investimentos imobiliários · CRECI 52923 · CNAI 4241

O próximo passo

Me diga o empreendimento e a condição de pagamento que você está avaliando, e eu faço a análise no meu app. Você recebe o relatório completo, com o fluxo, o cenário de projeção e o comparativo com as aplicações.

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